Cómo Hacer que el Arrendador Haga Reparaciones

Un inquilino tiene derecho a vivir en una casa que esté en condiciones razonables de reparación, apta para ser utilizada como una vivienda adecuada, que cumpla con los códigos de vivienda locales y que sea razonablemente eficiente en materia de energía. El arrendador tiene la responsabilidad de asegurarse de que su casa es apta para vivir. Si el arrendador no hace las reparaciones, hay cosas que usted puede hacer para que el arrendador arregle los problemas. Si no es una emergencia, haga lo siguiente.

Si se trata de una emergencia, llame a su oficina de ayuda legal al 1-(877) 696-6529 de inmediato. Las emergencias son cosas como la falta de electricidad, falta de calefacción o calefacción por debajo de 68 grados, falta de estufa o de horno, plomería que no esté funcionando, falta de agua caliente o un aviso de intención de denunciar. 

Haga una lista de las cosas que hay que arreglar o complete la lista de reparaciones adjunta. Asegúrese de poner la fecha y firmarla. Guarde una copia para usted y envíela por correo a su arrendador. Envíela a la dirección donde paga el alquiler. Si el pago del alquiler se realiza por Internet, la página web debería tener una dirección para enviarla. Algunos jueces están de acuerdo con los mensajes de textos y correos electrónicos pidiendo reparaciones. Si envía un texto o un correo electrónico, asegúrese de que puede imprimirlos con la fecha y la hora. Su arrendador tiene 14 días para arreglar los problemas después de recibir su solicitud por escrito.

Usted no tiene que llamar a un inspector, pero si su ciudad tiene inspectores de vivienda, llámelos. Ellos pueden respaldar lo que usted puso en su lista. Cuando vengan, muéstreles la lista para que no se les pase nada. Pida una copia del informe.

En Minneapolis, llame al 3-1-1. En St. Paul, llame al (651) 266-8989. En otras partes del estado puede llamar al 2-1-1, o al 1- (800) 543-7709 para ver si su ciudad tiene un inspector de vivienda.

Los inspectores de vivienda pueden encontrar problemas que usted no ha visto. Si los problemas son lo suficientemente graves, pueden condenar el edificio si no se hacen las reparaciones. Si los problemas no son emergencias, los inspectores generalmente le dan a los propietarios 30 días para que los arreglen.

Un arrendador no puede echarlo por pedir reparaciones o llamar a un inspector de vivienda. Pero el arrendador puede intentar desalojarlo a usted si no paga el alquiler debido a problemas de reparación. Si tiene parte del alquiler y el propietario trata de desalojarlo sólo porque usted pidió reparaciones, puede pedirle al tribunal que desestime el desalojo y que lo "suprima," lo que significa que se borraría de los registros públicos. Vea nuestra hoja informativa Desalojos.

Si el arrendador sigue sin hacer las reparaciones después de que usted escribe una carta o llama al inspector, presente una demanda de depósito en garantía del alquiler (Rent Escrow Action). Esto significa que usted paga su alquiler al tribunal para iniciar un caso contra el arrendador. El caso es para conseguir que un tribunal ordene las reparaciones. También puede usar el caso para hacer que el arrendador siga las cláusulas de su contrato de arrendamiento si se han infringido. Puede presentar una demanda si:

• Han pasado 14 días desde que le envió al arrendador una carta sobre reparaciones y/u otras infracciones al contrato de arrendamiento por parte de su arrendador o
   
• Un plazo dado por los inspectores de vivienda ha terminado o el inspector de vivienda le dio al arrendador demasiado tiempo para hacer las reparaciones.

Si usted tiene bajos ingresos, llame a su oficina de ayuda legal al 1-(877) 696-6529. Ellos pueden representarlo, referirlo a otra agencia o darle consejo. O busque ayuda de otros programas en www.lawhelpmn.org/es/providers-and-clinics. Si no puede conseguir un abogado, puede hacerlo usted mismo.

Hasta que presente su demanda de depósito en garantía del alquiler, pague su alquiler al arrendador tan pronto como se venza. Si no paga, el arrendador puede presentar una demanda de desalojo en su contra. Puede tener defensas debido a los problemas de reparación, pero es mejor y más seguro usar una demanda de depósito en garantía del alquiler que defender un desalojo.

Hay una cuota de tramitación. Si tiene bajos ingresos, llene un formulario de exención de la tarifa judicial para pedirle al tribunal que le permita omitir el pago de la tarifa. El tribunal tiene estos formularios o puede crear uno en línea usando una entrevista de paso a paso. (solo en inglés) 

Vaya a: www.lawhelpmn.org/forms. Haga clic en Court Fee Waiver. 

Cuando presente su exención de la tarifa judicial, asegúrese de tener prueba de sus bajos ingresos, como talones de pago o comprobante de asistencia del gobierno. 

Para presentar una demanda de depósito en garantía del alquiler, vaya al juzgado del condado. Llévese con usted:

1. una Declaración Jurada de Depósito en Garantía - Rent Escrow Affidavit (formulario adjunto)
    
2. una copia de la solicitud de reparación escrita que hizo al arrendador o de las órdenes de inspección del inspector de la ciudad, y 
    
3. Todo el alquiler que se deba (en efectivo, giro postal, o cheque certificado). No necesita esperar hasta que el alquiler esté vencido para presentar un depósito en garantía del alquiler. Pero debe pagar todo el alquiler en el tribunal cuando se deba. 
   
   Por ejemplo: puede presentar un depósito en garantía del alquiler después de pagar el alquiler del mes al arrendador. Entonces no tiene que pagar el alquiler al tribunal. Pero si debe cualquier alquiler cuando presente el depósito de garantía del alquiler, debe pagarlo en el tribunal cuando presente el caso.

Si usted no paga todo el alquiler pendiente en el tribunal cuando presente el depósito en garantía del alquiler, el propietario puede pedirle al juez que lo desaloje.

El secretario del tribunal generalmente programa una audiencia para usted dentro de 10 a 14 días a partir de la fecha en que presenta el depósito en garantía del alquiler.

Reúna pruebas. Traiga su evidencia a la audiencia. Las pruebas pueden ser cosas como:

• Fotos que muestren los problemas. Imprímalas, etiquételas y póngale fecha para el tribunal.

• Si un inspector ha estado en la propiedad, vaya a la oficina de inspecciones y obtenga una copia certificada del Informe de Inspección. Si el inspector sabe más de lo que figura en el informe, puede "citarlos" (hacerlos ir) al Tribunal. Pregúntele al secretario del tribunal cómo hacerlo.

• Imprima correos electrónicos, mensajes de texto y otras cosas que muestren que usted le pidió al arrendador que hiciera las reparaciones.

• Otros testigos, como un vecino que ha visto los problemas de reparación.

Para cada problema de reparación, usted debe ser capaz de mostrar al tribunal:

• Cuánto tiempo ha sido un problema.
• Por cuánto tiempo ha sabido sobre esto el arrendador.
• Cómo le ha afectado a usted el problema y cómo ha empeorado su vida.  ¡Proporcione detalles!

Usted le puede pedir al tribunal que:

• Ordene reparaciones.
• Reduzca el alquiler hasta que se hayan hecho las reparaciones.
• Se le regrese a usted dinero del alquiler por los meses que usted vivió ahí con los problemas de reparación.
• Permitirle a usted hacer las reparaciones y restar el costo de su alquiler.

Aquí tiene un ejemplo:

Ahora es Junio. Usted se mudó el 1 de enero. Las cañerías estaban mal cuando se mudó. Usted le dijo a su arrendador por escrito sobre las malas cañerías de inmediato. El tejado tiene goteras desde marzo, y se lo dijo al arrendador por escrito tan pronto como empezó a gotear.

Si no ha pagado el alquiler de junio, puede iniciar un caso de depósito en garantía del alquiler poniendo en el tribunal el alquiler de junio no pagado junto con la declaración jurada de depósito en garantía del alquiler adjunta y una copia de sus cartas de enero y marzo. Puede pedirle al juez que haga que el arrendador arregle los problemas. También puede pedir que le descuenten algo de dinero del alquiler de enero y febrero debido a las malas cañerías y una cantidad mayor para marzo, abril, mayo y junio, debido al segundo problema, el techo con goteras.

Así que, del dinero que pagó en el tribunal, parte de éste se le debería devolver a usted por los problemas de reparación que no fueron arreglados.  Además, pídale al juez que le baje el alquiler futuro hasta que el arrendador haga todas las reparaciones.

Es importante señalar que el juez tiene mucho poder para decidir cuánta reducción en el alquiler debe usted recibir.  Diferentes jueces dan diferentes valores a las cuestiones de reparación, por lo que la cantidad de reducción del alquiler puede ser muy diferente dependiendo de quién decida su caso o dónde vive.

Recuerde: El punto principal de un caso de depósito en garantía de alquiler es hacer reparaciones, no recuperar el alquiler. Por eso es importante que usted muestre cómo cada problema le ha afectado y cómo ha empeorado la vida en su casa alquilada. Comprobar cómo cada problema empeoró su vida puede ayudar a convencer a un juez de que le dé una reducción del alquiler junto con la orden de reparaciones.

Los problemas de reparación no suelen ser una buena razón para dar por terminado un contrato de alquiler. Si usted abandona la vivienda y deja de pagar el alquiler, el propietario podría llevarle a los tribunales. Pero los problemas de reparación muy graves podrían darle a usted el derecho legal de rescindir el contrato de arrendamiento. Lo mejor es que un juez dictamine que se puede rescindir el contrato. Si sus problemas de reparación son muy graves, un juez podría dictaminar que usted ha sido "desalojado constructivamente". Eso significa que el lugar ya no es habitable.

Si este es el caso, es posible que usted pueda presentar un caso de la Ley de Recursos de Emergencia para Inquilinos (ETRA) contra su arrendador. En el caso ETRA, pida al juez que diga que el contrato de arrendamiento ha terminado. Lo mejor es que usted tenga un abogado que le ayude en un caso así. Vea nuestra hoja informativa, Problemas de Reparación de Emergencia.

Si no presenta un depósito en garantía del alquiler (Rent Escrow) o un ETRA, usted puede demandar en el Tribunal de Conciliación para recuperar el dinero del alquiler. Usted puede hacerlo mientras esté viviendo allí o después de que se mude.

En el Tribunal de Conciliación, usted no puede pedir que se hagan reparaciones, sólo por daños monetarios. Usted no necesita un abogado. Como prueba, es útil tener cosas como cartas, informes de inspección y fotos impresas. Vea nuestra hoja informativa, Tribunal de Conciliación.