Invalidación de un Caso de Desalojo

Invalidar significa quitar el registro de un caso judicial de la vista del público. Si su caso de desalojo está borrado, entonces alguien que busque en los archivos del tribunal no podrá encontrar un registro de su caso de desalojo. Los tribunales a veces invalidan los casos de desalojo, pero puede ser difícil conseguir que se invaliden.

Los casos de desalojo solían llamarse "detenciones ilegales" (unlawful detainers UD). Algunos registros pueden mostrar que usted tiene UDs. Esto es lo mismo que un desalojo. 

Un juez (o árbitro) decide si un caso puede ser invalidado. La ley enumera las cosas que usted debe mostrar para que el juez pueda invalidar un caso. Pero, incluso si usted muestra todas estas cosas, todavía dependerá del juez decidir sí o no.

Hay algunas raras excepciones en las que el juez tiene que conceder una invalidación. Están listadas en la sección de la siguiente página, Invalidación Obligatoria. 

• Usted ganó el caso. El caso fue desestimado, o usted ganó después de un juicio.
   
• Usted se mudó antes de que el caso de desalojo fuera notificado.
   
• Usted resolvió el caso e hizo todo lo que estaba previsto en el acuerdo.
   
• Su arrendador accedió a no pelear la invalidación. Su arrendador no puede darle una invalidación, pero el acuerdo del arrendador de no pelear la invalidación puede ayudar.

Hay 3 tipos de invalidación que usted puede solicitar

• "Autoridad inherente"
• “Estatutaria"
• “Obligatoria"
   

Si se adapta a su situación, usted puede pedir más de un tipo de invalidación.

Este tipo de invalidación proviene del poder del tribunal para manejar sus propios registros de casos. El tribunal decide si es más importante para usted (el inquilino) que los futuros propietarios sepan sobre el caso. El juez tiene el poder de decidir si quieren o no invalidar el caso.

Este tipo de invalidación viene de la ley. La ley dice que el tribunal hace la misma prueba que en una invalidación de "autoridad inherente": ¿es la invalidación del caso para usted (el inquilino) más importante que el conocimiento del caso por parte de los futuros arrendadores? Si la respuesta es afirmativa, entonces el tribunal puede invalidar el caso. El juez tiene el poder de decidir si quiere o no invalidar el caso.

Este tipo de invalidación también viene de la ley. El juez tiene que anular/invalidar su caso si:

1. Usted ganó su caso "en cuanto a los méritos", lo que significa que el tribunal consideró los hechos y la ley y decidió que usted no debía ser desalojado.
    
2. El caso del arrendador fue desestimado por cualquier motivo, incluyendo, por ejemplo, un mal servicio
    
3. Usted y el arrendador están de acuerdo con la anulación o invalidación
    
4. Han pasado 3 años desde que se ordenó el desalojo
    

5. Su arrendador presentó una demanda de desalojo contra usted porque

   1. usted u otro residente fue víctima de abuso doméstico, acoso o conducta sexual delictiva o
   2. porque usted rescindió su contrato de arrendamiento en virtud de la ley de Minnesota por temor a sufrir abuso doméstico, acoso o conducta sexual delictiva.
       

   Vea nuestra hoja informativa Víctimas de Violencia Doméstica, Acoso o Conducta Sexual Delictiva: Sus Derechos en la Cancelación de su Contrato de Arrendamiento.
    

6. Usted llegó a un acuerdo de conciliación con su arrendador y cumplió el acuerdo
    
7. Usted fue desalojado sólo debido a la posesión de marihuana o tetrahidrocannabinoles o usted es elegible para la eliminación automática de ciertos delitos de marihuana. Vea nuestra hoja informativa ¿Puedo borrar mis condenas por marihuana? Nuevas Leyes de Marihuana en MN.
    
8. La propiedad estaba en ejecución hipotecaria o contrato de cancelación de la escritura
   
   El caso de desalojo sólo se trataba de que usted se había quedado en la propiedad demasiado tiempo (remanente), no de que no pagara el alquiler o incumpliera su contrato de arrendamiento (incumplimiento), y
   
   Al menos una de las siguientes cosas es cierta:
   • El período de rescate de la ejecución hipotecaria o el tiempo para la cancelación del contrato ha terminado. Usted se mudó antes de que el caso de desalojo fuera notificado.
      
   • Usted era un inquilino durante el período de rescate de la ejecución hipotecaria o el período de cancelación del contrato. Su contrato de arrendamiento comenzó después de que la hipoteca del propietario o el contrato de escritura comenzó. A usted no se le dio la notificación apropiada para terminar su contrato, o se le dio la notificación apropiada para terminar su contrato, pero el caso de desalojo comenzó antes de la fecha en que la notificación decía que usted necesitaba mudarse.
      

Nota: En los casos de ejecución de una hipoteca se suele exigir un mínimo de 90 días de previa notificación. En los casos de contratos de escritura, se requiere una notificación de 12 meses. Si no está seguro de que se le haya dado notificación adecuada, vea nuestra hoja informativa, Cuando el Arrendador Pierde el Edificio: Ejecución Hipotecaria y Cancelación del Contrato de Escritura

• Usted siempre debe solicitar tanto una cancelación "inherente a la autoridad" como una cancelación o invalidación " según la legislación".
   
• También debe solicitar una cancelación "obligatoria" si uno de los motivos enumerados en la última sección se aplica a su caso.

Usted necesita convencer al juez de que usted merece una invalidación. Sea específico sobre cómo este registro del caso ha afectado su vida. Tiene más posibilidades de obtener una invalidación si da muchos detalles sobre su situación.

Hablar de este tipo de cosas ayudará a sus posibilidades de obtener una invalidación:

• Si el desalojo fue debido a un momento difícil de su vida, como la pérdida del trabajo o problemas médicos.
• Si todavía vive usted en la propiedad.
• Si este es su único desalojo.
• Si el caso es antiguo.
• Si usted resolvió el caso e hizo todo lo que acordó en el acuerdo.
• Si le pagó al arrendador todo lo que debe.
• Cómo el desalojo hace difícil que usted encuentre una vivienda
• Enumere cuántas veces se le ha negado la vivienda y cuánto dinero ha gastado en las cuotas de solicitud.
• Por qué una vivienda segura, estable y asequible es importante para usted y su familia, y cómo el desalojo le impide encontrar una vivienda.

Pagar lo que debe no elimina el caso de su historial. Pagar lo que debe no garantiza la invalidación.

Es mucho más difícil hacer borrar un caso si todavía usted le debe dinero al arrendador. Normalmente es mejor esperar a pedir una invalidación hasta que usted le haya devuelto el dinero al arrendador. Si su situación actual es realmente mala, o una de las razones obligatorias de cancelación de antecedentes se aplica a usted, el juez podría eliminar su caso. Puede que lo elimine incluso si todavía le debe dinero al arrendador.

A veces, el juez en el caso de desalojo le ordena que le pague al arrendador. Esto se llama un fallo monetario. Antes de que el arrendador pueda pedirle al tribunal que le cobre a usted este dinero, tiene que ir al tribunal de conciliación (reclamos menores). A esto se le llama "docketing" o "transcripción" del fallo. Luego tienen 10 años para cobrarle el fallo. A veces, los arrendadores no hacen este paso hasta que el inquilino le pide al tribunal que invalide el caso. Si todavía le debe dinero al arrendador, trate de hablar primero con un abogado antes de presentar su moción para invalidar el caso.

Aunque consiga que se invalide el caso, la deuda que le debe al arrendador podría aparecer en un informe de crédito. Muchos arrendadores revisan tanto los informes de crédito como los registros de desalojo cuando le alquilan un apartamento a alguien.

1. Mire todos los documentos del tribunal en su caso de desalojo, incluyendo la decisión del tribunal. Si no tiene una copia, vaya al juzgado donde se presentó y pida una. Las copias pueden tener un costo.
   
   ¿Muestra el expediente judicial que usted reúne los requisitos para una eliminación obligatoria de antecedentes? Con las nuevas leyes en vigor a partir de 2024, hay muchas razones por las que usted puede calificar para una cancelación automática de antecedentes. Si es posible, reúnase con un abogado que conozca sobre casos de desalojo para que le ayude a ver los argumentos que podría tener para una eliminación de antecedentes.
    
2. Para la Cancelación Obligatoria basada en las razones 1-4 o 8, arriba, usted puede obtener una cancelación sin presentar una petición. Escriba al tribunal una carta explicando por qué reúne los requisitos para una eliminación obligatoria de antecedentes y llévela al secretario del tribunal para que la presente en el caso. Hay un formulario de solicitud de eliminación obligatoria de antecedentes adjunto a esta hoja informativa.
   
   Si el tribunal le dice a usted que tiene que presentar una petición o pagar una cuota, siga las instrucciones a continuación. Hable con un abogado para obtener ayuda o asesoramiento si esto le sucede a usted.
    
3. Para la eliminación de antecedentes por autoridad inherente, la eliminación de antecedentes estatutaria o la eliminación de antecedentes obligatoria basada en las razones 5-6, arriba, necesita presentar una petición para obtener una eliminación de antecedentes. Hay un formulario de petición de invalidación adjunto a esta hoja de datos. 
    
   • En la parte superior, llénelo:
     • El nombre del condado
        
     • El nombre o nombres del Demandante (su arrendador, o el propietario) y el nombre o nombres del Demandado (su nombre). Estos deben ser llenados exactamente como están en el formulario de Demanda y Orden Judicial en el caso de desalojo, incluso si los nombres están mal escritos.
        
     • El número de expediente de su caso de desalojo.
        
   • No llene la sección "Notificación de la petición" hasta que el tribunal le dé una fecha de audiencia.
      
   • Llene el resto del formulario. Marque las casillas y escriba los detalles de su situación. Puede marcar más de una de las casillas.
      
   • Firme su petición.
      
   • Adjunte copias de cualquier documento que ayude a demostrar que lo que ha dicho en la petición es cierto.
      
4. Vaya al Tribunal de Distrito para presentar su petición.
   • Pregúntele al secretario si necesita llenar la fecha de audiencia judicial en la "Notificación de la Petición". Algunos condados quieren que escriba la fecha, y otros no.
      
   • Verifique con el secretario para ver si se "dictó" un fallo en su caso. Si es así, algunos secretarios también quieren que llene una petición para anular el fallo. El secretario podría decirle a usted si necesita hacer esto y darle un formulario. 
      
   • Pídale al secretario que le dé instrucciones sobre cómo entregar la " Petición" al Demandante. Por lo general, puede “entregar" la petición enviándola por correo a la última dirección conocida del arrendador.
      

5. Hay una tarifa de presentación para una petición de invalidación. Si tiene ingresos bajos, puede llenar un formulario de exención de tasas judiciales (Fee Waiver). En este formulario se pide al tribunal que suspenda las cuotas. El tribunal tiene estos formularios o usted puede crear uno en línea. (solo en inglés)
   
   Vaya a www.lawhelpmn.org/forms.

   • Haga clic en Court Fee Waiver
      

   Traiga pruebas de sus ingresos, como talones de pago, o comprobantes de asistencia del gobierno.

   Vaya a la audiencia preparado. Traiga cualquier documento que haya incluido en su petición, y cualquier otra cosa que pueda ayudarle a demostrar su caso. Traiga cualquier testigo que pueda apoyar su declaración.

Revise los registros judiciales para asegurarse de que el caso fue eliminado. El secretario del tribunal puede decirle cuándo se borrará su caso. También pueden decirle cómo verificar el registro para asegurarse de que fue eliminado.

Una empresa de selección de inquilinos no puede informar de un desalojo una vez que la empresa sabe que ha sido invalidado. Hay una carta adjunta a esta hoja informativa. Haga 16 copias. Fírmelas y envíe una con una copia de su orden de invalidación a cada una de las agencias de selección de inquilinos que figuran en la parte superior de la carta. Guarde la carta original o una copia para sus archivos.

Si le rechazan la solicitud de un apartamento, averigüe qué agencia de selección de inquilinos utilizó el arrendador. Llame a esa agencia para asegurarse de que no están reportando el caso de desalojo invalidado. Consulte nuestra hoja informativa, Evaluación de Inquilinos para obtener más información.

La ley le da al juez mucho poder al decidir las invalidaciones. Incluso si usted piensa que tiene un buen caso, la ley dice que el juez todavía puede decir "no" si esto es lo que deciden hacer. La única vez que el juez tiene que borrar el caso es si se trata de una cancelación "obligatoria". Si no está de acuerdo con la decisión del juez, puede apelar. PERO hay muchas probabilidades de que el siguiente tribunal al que llegue el caso esté de acuerdo con la decisión del primer juez. Si cree que el juez no tuvo en cuenta toda la información o no utilizó bien la ley, hable con un abogado para ver si debe apelar.

Puede tratar de invalidar el caso nuevamente después de que haya pasado un tiempo. También haya más cosas que hacen que la invalidación del caso para usted (el inquilino) sea más importante que el conocimiento del caso por parte de los futuros arrendadores. Pueden ser cosas como el tiempo que ha pasado sin hogar, el dinero gastado en cuotas de solicitud o que le hayan denegado el alojamiento en más lugares.

Vea nuestras hojas informativas "Buscando un apartamento y evaluación de inquilinos", sobre cómo encontrar un apartamento con un desalojo en su historial. Intente encontrar arrendadores que no cobren cuotas de solicitud y no utilicen los servicios de evaluación de inquilinos.

Tiene derecho a agregar una declaración a su registro de evaluación de inquilinos que explique cualquier desalojo en su registro. Asegúrese de que su informe de evaluación de inquilinos sea correcto. Puede contener otra información incorrecta sobre usted.

Las empresas de evaluación de inquilinos pueden informar sobre desalojos durante 7 años, y los propietarios pueden consultar directamente los archivos del tribunal mientras éste mantenga los registros de los casos de desalojo anteriores. Pero tienen que asegurarse de que sus registros estén actualizados. Tienen que comprobarlo 24 horas o menos antes de entregar un informe de selección. Pida a la compañía que arregle cualquier error en el informe.