Invalidación de un Caso de Desalojo

Invalidar significa quitar el registro de un caso judicial de la vista del público. Si su caso de desalojo está borrado, entonces alguien que busque en los archivos del tribunal no podrá encontrar un registro de su caso de desalojo. Los tribunales a veces invalidan los casos de desalojo, pero puede ser difícil conseguir que se invaliden.

Los casos de desalojo solían llamarse "detenciones ilegales" (unlawful detainers UD). Algunos registros pueden mostrar que usted tiene UDs. Esto es lo mismo que un desalojo. 

Un juez (o árbitro) decide si un caso puede ser invalidado. La ley enumera las cosas que usted debe mostrar para que el juez pueda invalidar un caso. Pero, incluso si usted muestra todas estas cosas, todavía dependerá del juez decidir sí o no.

Hay algunas raras excepciones en las que el juez tiene que conceder una invalidación. Están listadas en la sección de la siguiente página, Invalidación Obligatoria.

• Usted ganó el caso. El caso fue desestimado, o usted ganó después de un juicio.
   
• Usted se mudó antes de que el caso de desalojo fuera notificado.
   
• Usted resolvió el caso e hizo todo lo que estaba previsto en el acuerdo.
   
• Su arrendador accedió a no pelear la invalidación. Su arrendador no puede darle una invalidación, pero el acuerdo del arrendador de no pelear la invalidación puede ayudar.

Hay 3 tipos de invalidación que usted puede solicitar

• "Autoridad inherente"
• “Estatutaria"
• “Obligatoria"

Si se adapta a su situación, usted puede pedir más de un tipo de invalidación.

Invalidación de “Autoridad Inherente” 

Este tipo de invalidación proviene del poder del tribunal para manejar sus propios registros de casos. El tribunal decide si es más importante para usted (el inquilino) que los futuros propietarios sepan sobre el caso. El juez tiene el poder de decidir si quieren o no invalidar el caso.

Invalidación “Estatutaria”

Este tipo de invalidación viene de la ley. La ley dice que el tribunal hace la misma prueba que en una invalidación de "autoridad inherente": ¿es la invalidación del caso para usted (el inquilino) más importante que el conocimiento del caso por parte de los futuros arrendadores? Si la respuesta es afirmativa, Y ADEMÁS había algo incorrecto en el caso del arrendador, entonces el tribunal puede invalidar el caso. El juez tiene el poder de decidir si quiere o no invalidar el caso.

Invalidación “Obligatoria”

Este tipo de invalidación también viene de la ley. El juez tiene que invalidar su caso si usted demuestra:

• La propiedad estaba en ejecución hipotecaria o contrato de cancelación de la escritura
   
• El caso de desalojo sólo se trataba de que usted se había quedado en la propiedad demasiado tiempo (remanente), no de que no pagara el alquiler o incumpliera su contrato de arrendamiento (incumplimiento), y 
   
• Al menos una de las siguientes cosas es cierta:
  1. El período de rescate de la ejecución hipotecaria o el tiempo para la cancelación del contrato ha terminado. Usted se mudó antes de que el caso de desalojo fuera notificado.
      
  2. Usted era un inquilino durante el período de rescate de la ejecución hipotecaria o el período de cancelación del contrato. Su contrato de arrendamiento comenzó después de que la hipoteca del propietario o el contrato de escritura comenzó.  A usted no se le dio la notificación apropiada para terminar su contrato, o se le dio la notificación apropiada para terminar su contrato, pero el caso de desalojo comenzó antes de la fecha en que la notificación decía que usted necesitaba mudarse.

Nota: En los casos de ejecución de una hipoteca se suele exigir un mínimo de 90 días de previa notificación. En los casos de contratos de escritura, se requiere una notificación de 12 meses. Si no está seguro de que se le haya dado notificación adecuada, vea nuestra hoja informativa, Cuando Su Arrendador Pierde el Edificio: Ejecución Hipotecaria Y Contrato Para La Cancelación Del Titulo.

Este tipo de invalidación proviene del poder del tribunal para manejar sus propios registros de casos. El tribunal decide si es más importante para usted (el inquilino) que los futuros propietarios sepan sobre el caso. El juez tiene el poder de decidir si quieren o no invalidar el caso. 

Este tipo de invalidación viene de la ley. La ley dice que el tribunal hace la misma prueba que en una invalidación de "autoridad inherente": ¿es la invalidación del caso para usted (el inquilino) más importante que el conocimiento del caso por parte de los futuros arrendadores? Si la respuesta es afirmativa, entonces el tribunal puede invalidar el caso. El juez tiene el poder de decidir si quiere o no invalidar el caso. 

• Usted siempre debe solicitar tanto una cancelación "inherente a la autoridad" como una cancelación o invalidación " según la legislación". 

• También debe solicitar una cancelación "obligatoria" si uno de los motivos enumerados en la última sección se aplica a su caso. 

Usted debe pedir una invalidación "estatutaria" si hubiera algo incorrecto en el caso de su arrendador. Muchas cosas podrían estar incorrectas en el caso de su arrendador. El caso del arrendador podría tener hechos o leyes equivocadas, o ambas cosas.

• Hechos incorrectos. El caso del arrendador tenía hechos importantes equivocados. Como que el arrendador dijo que usted no pagó su alquiler a tiempo o quebrantó su contrato de arrendamiento, pero usted sabe que estos hechos están equivocados.
   
• Ley incorrecta El caso del arrendador tenía leyes importantes equivocadas. Como que los papeles del tribunal no fueron entregados de la manera correcta, o el caso era sobre el incumplimiento del pago del alquiler pero había cosas en la propiedad que necesitaban ser reparadas.

Usted necesita convencer al juez de que usted merece una invalidación. Sea específico sobre cómo este registro del caso ha afectado su vida. Tiene más posibilidades de obtener una invalidación si da muchos detalles sobre su situación.

Hablar de este tipo de cosas ayudará a sus posibilidades de obtener una invalidación:

• Si el desalojo fue debido a un momento difícil de su vida, como la pérdida del trabajo o problemas médicos.
• Si todavía vive usted en la propiedad.
• Si este es su único desalojo.
• Si el caso es antiguo.
• Si usted resolvió el caso e hizo todo lo que acordó en el acuerdo.
• Si le pagó al arrendador todo lo que debe.
• Cómo el desalojo hace difícil que usted encuentre una vivienda
  • Enumere cuántas veces se le ha negado la vivienda y cuánto dinero ha gastado en las cuotas de solicitud.
• Por qué una vivienda segura, estable y asequible es importante para usted y su familia, y cómo el desalojo le impide encontrar una vivienda.

Pagar lo que debe no elimina el caso de su historial. Pagar lo que debe no garantiza la invalidación.

Es mucho más difícil hacer borrar un caso si todavía usted le debe dinero al arrendador. Normalmente es mejor esperar a pedir una invalidación hasta que usted le haya devuelto el dinero al arrendador. Si su situación actual es realmente mala, o una de las razones obligatorias de cancelación de antecedentes se aplica a usted, el juez podría eliminar su caso. Puede que lo elimine incluso si todavía le debe dinero al arrendador. 

A veces, el juez en el caso de desalojo le ordena que le pague al arrendador. Esto se llama un fallo monetario. Antes de que el arrendador pueda pedirle al tribunal que le cobre a usted este dinero, tiene que ir al tribunal de conciliación (reclamos menores). A esto se le llama "docketing" o "transcripción" del fallo. Luego tienen 10 años para cobrarle el fallo. A veces, los arrendadores no hacen este paso hasta que el inquilino le pide al tribunal que invalide el caso. Si todavía le debe dinero al arrendador, trate de hablar primero con un abogado antes de presentar su moción para invalidar el caso.

Aunque consiga que se invalide el caso, la deuda que le debe al arrendador podría aparecer en un informe de crédito. Muchos arrendadores revisan tanto los informes de crédito como los registros de desalojo cuando le alquilan un apartamento a alguien. 

Revise los registros judiciales para asegurarse de que el caso fue eliminado. El secretario del tribunal puede decirle cuándo se borrará su caso. También pueden decirle cómo verificar el registro para asegurarse de que fue eliminado. 

Una empresa de selección de inquilinos no puede informar de un desalojo una vez que la empresa sabe que ha sido invalidado. Hay una carta adjunta a esta hoja informativa. Haga 16 copias. Fírmelas y envíe una con una copia de su orden de invalidación a cada una de las agencias de selección de inquilinos que figuran en la parte superior de la carta. Guarde la carta original o una copia para sus archivos. 

Si le rechazan la solicitud de un apartamento, averigüe qué agencia de selección de inquilinos utilizó el arrendador. Llame a esa agencia para asegurarse de que no están reportando el caso de desalojo invalidado. Consulte nuestra hoja informativa sobre la evaluación de inquilinos Evaluación de Inquilinos para obtener más información.